Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BAugesetzbuch
Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB nimmt in Deutschland eine besondere Stellung ein, da es von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten ausschließlich anerkannt wird. Empfehlungen zum Aufbau eines Sachverständigengutachtens gibt unter anderem der Bundesverband öffentlich bestellter und qualifizierter Sachverständiger e.V. heraus.
Normierte Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist bei der Wertermittlung zwingend anzuwenden. Die Muster-Anwendungshinweise zur
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) dienen der einheitlichen Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die ImmoWertA enthält ergänzende Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB umfasst i.d.R. 60 bis 100 Seiten.
Normierte Wertermittlungsverfahren sind:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Erforderliche Unterlagen
Für eine Wertermittlung nach § 194 BauGB werden nachfolgende Unterlagen zwingend benötigt:
- Vollständig ausgefüllte Eigentümervollmacht
- Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Bei Rechte und Lasten: sämtliche Eintragungsurkunden
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte
- Baugenehmigung
- Baujahr
- Liegenschaftskarte mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis
- Anliegerbescheinigung
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Vermietungen: Mietverträge und Mieterliste
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Gerne sind wir bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich.
Ortstermin
Ein Ortstermin ist für die Wertermittlung nach § 194 BauGB unerlässlich. Hierbei sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden nach vorheriger Einverständniserklärung Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die im Verkehrswertgutachten in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.
Immobilienarten
Für folgende Immobilien werden Verkehrswertgutachten erstellt:
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Reihen-, Doppelhäuser und Doppelhaushälften
- Mehrfamilienhäuser
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Gewerblich genutzte Grundstücke
- Handelsimmobilien
Normierte WErtermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren
§§ 24 – 26 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird durch statistische Auswertung der Kaufpreissammlung der vorläufige Vergleichswert ermittelt. Die Kaufpreissammlung kann von uns als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung beim örtlichen Gutachterausschuss kostenpflichtig abgefragt werden.
Alternativ besteht die Möglichkeit, auf Vergleichsfaktoren zuzugreifen, um einen vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Dies setzt jedoch voraus, dass der örtliche Gutachterausschuss die Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt.
Der Vorläufige Vergleichswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem um Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, Grundstücksbezogene Rechte und Lasten.
Ertragswertverfahren
§§ 27 – 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien, welche sich am nachhaltigen Ertrag orientieren. Es wird vor allem bei renditeorientierten Objekten wie Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Dabei wird der jährliche Reinertrag, also die Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt und mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den Barwert abgezinst. Der Wert des Bodens wird separat als Bodenwert berechnet und dem vorläufigen Ertragswert des Gebäudes hinzugerechnet. Der vorläufige Ertragswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem auch um abweichende Erträge von den marktüblich Erzielbaren. Das Verfahren ermöglicht so eine realistische Einschätzung des Marktwertes basierend auf der zukünftigen Ertragsfähigkeit.
Sachwertverfahren
§§ 35 – 39 ImmoWertV
Das Sachwertverfahren ist ein Immobilienwertermittlungsverfahren, das vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien angewendet wird. Dabei wird der Wert des Grundstücks und der Sachwert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird üblicherweise aus objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerten ermittelt, während der Sachwert des Gebäudes anhand der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters berechnet wird. Die Normalherstellungskosten werden mittels des Baupreisindexes zum Wertermittlungsstichtag angepasst. Der vorläufige Sachwert wird zum aktuellen Marktgeschehen angepasst. Abschließend werden vom vorläufig marktangepassten Sachwert die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Diese können aus den Gegebenheiten des Grund und Bodens, oder aus der zu bewertenden baulichen Anlage hervorgehen.
Das sind wir
Birgit Hüning
Geprüfte Sachverständige für immobilienbewertung (Eipos)
Dipl. Ing. Architektin
Am Landpflegeheim 40
22549 Hamburg
040 18 140 120
huening@gutachterkollektiv.de
www.architektur-immobilienbewertung.de
Sebastian Selzer
Geprüfter Sachverständiger für immobilienbewertung (EIPOS)
M. Sc. Management [Bau Immobilien Infrastruktur]
B. A. Architektur
Treibweg 35
25813 Husum
0151 218 069 37
selzer@gutachterkollektiv.de
www.gutachter-selzer.de
Was uns auszeichnet
Qualifikation . Professionalität
Aufgrund unserer langjährigen Berufserfahrungen in der Bau- und Immobilienbranche verfügen wir über ein tiefes und zugleich breitgefächertes Fachwissen, das für die qualifizierte Wertermittlung eine sehr gute Basis bildet.
Die Qualifikation „geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ kann ausschließlich von Personen mit nachgewiesener hervorragender Qualifikation und persönlich integerem Handeln erreicht werden.
Unabhängigkeit . Sachverstand
Unsere Personenzertifizierungen verpflichten uns dazu, stets unabhängig und unparteiisch zu handeln. Darüber hinaus leben wir das Vier-Augen-Prinzip.
Lebenslanges Lernen . Weiterbildung
Wir halten unser Wissen durch fortlaufende Weiterbildungen stets aktuell und erweitern es durch Zusatzqualifizierungen.
Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf
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