Beleihungswertgutachten nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes
Ein Immobilienkauf ist oft mit der Aufnahme eines Kredits verbunden. Die Basis für eine Immobilienkreditvergabe stellt der Beleihungswert einer Immobilie dar.
Beleihungswert
Die Immobilie, die finanziert werden soll, dient der Kreditgebenden Bank als Sicherheit während der gesamten Dauer der Beleihung. Der Beleihungswert wird vorsichtig und nachhaltig sowie unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt ermittelt. Deshalb ist der Beleihungswert in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Zur Ermittlung des Beleihungswerts wird der Ertragswert und der Sachwert des Beleihungsobjektes getrennt ermittelt. Anstelle des Sachwertes kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungs- und Teileigentum auch der Vergleichswert ermittelt werden.
Erforderliche Unterlagen
Für die Beleihungswertermittlung nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes werden nachfolgende Unterlagen zwingend benötigt:
- Vollständig ausgefüllte Eigentümervollmacht
- Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Bei Rechte und Lasten: sämtliche Eintragungsurkunden
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte
- Baugenehmigung
- Baujahr
- Liegenschaftskarte mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis
- Anliegerbescheinigung
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis
- Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Vermietungen: Mietverträge und Mieterliste
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Gerne sind wir bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich.
Ortstermin
Ein Ortstermin ist für die Beleihungswertermittlung nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes unerlässlich. Hierbei sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden nach vorheriger Einverständniserklärung Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die im Beleihungswertgutachten in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.
Immobilienarten
Für folgende Immobilien werden Beleihungswertgutachten erstellt:
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Reihen-, Doppelhäuser und Doppelhaushälften
- Mehrfamilienhäuser
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Gewerblich genutzte Grundstücke
- Handelsimmobilien
WErtermittlungsverfahren die für die Beleihungswertermittlung zu berücksichtigen sind
Vergleichswertverfahren
§§ 24 – 26 ImmoWertV
Im Vergleichswertverfahren wird durch statistische Auswertung der Kaufpreissammlung der vorläufige Vergleichswert ermittelt. Die Kaufpreissammlung kann von uns als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung beim örtlichen Gutachterausschuss kostenpflichtig abgefragt werden.
Alternativ besteht die Möglichkeit, auf Vergleichsfaktoren zuzugreifen, um einen vorläufigen Vergleichswert zu ermitteln. Dies setzt jedoch voraus, dass der örtliche Gutachterausschuss die Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt.
Der Vorläufige Vergleichswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem um Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen, Grundstücksbezogene Rechte und Lasten.
Ertragswertverfahren
§§ 27 – 34 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien, welche sich am nachhaltigen Ertrag orientieren. Es wird vor allem bei renditeorientierten Objekten wie Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien eingesetzt. Dabei wird der jährliche Reinertrag, also die Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt und mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den Barwert abgezinst. Der Wert des Bodens wird separat als Bodenwert berechnet und dem vorläufigen Ertragswert des Gebäudes hinzugerechnet. Der vorläufige Ertragswert wird den aktuellen Marktgegebenheiten sachverständig angepasst. Abschließend werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Hierbei handelt es sich unter anderem auch um abweichende Erträge von den marktüblich Erzielbaren. Das Verfahren ermöglicht so eine realistische Einschätzung des Marktwertes basierend auf der zukünftigen Ertragsfähigkeit.
Sachwertverfahren
§§ 35 – 39 ImmoWertV
Das Sachwertverfahren ist ein Immobilienwertermittlungsverfahren, das vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien angewendet wird. Dabei wird der Wert des Grundstücks und der Sachwert der Immobilie getrennt berechnet. Der Grundstückswert wird üblicherweise aus objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerten ermittelt, während der Sachwert des Gebäudes anhand der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters berechnet wird. Die Normalherstellungskosten werden mittels des Baupreisindexes zum Wertermittlungsstichtag angepasst. Der vorläufige Sachwert wird zum aktuellen Marktgeschehen angepasst. Abschließend werden vom vorläufig marktangepassten Sachwert die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt. Diese können aus den Gegebenheiten des Grund und Bodens, oder aus der zu bewertenden baulichen Anlage hervorgehen.
Das sind wir
Birgit Hüning
Geprüfte Sachverständige für immobilienbewertung (Eipos)
Dipl. Ing. Architektin
Am Landpflegeheim 40
22549 Hamburg
040 18 140 120
huening@gutachterkollektiv.de
www.architektur-immobilienbewertung.de
Sebastian Selzer
Geprüfter Sachverständiger für immobilienbewertung (EIPOS)
M. Sc. Management [Bau Immobilien Infrastruktur]
B. A. Architektur
Treibweg 35
25813 Husum
0151 218 069 37
selzer@gutachterkollektiv.de
www.gutachter-selzer.de
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