Gutachterkollektiv . Ihre qualifizierte Immobilienbewertung und Kaufberatung

Der Aufwand für eine Immobilienbewertung hängt von der Immobilienart und vom Wert der Liegenschaft ab, denn je höher der Verkehrswert ist, desto höher ist auch das Haftungsrisiko.
Das Mindesthonorar liegt bei 2.800,00 € inkl. Mehrwertsteuer. Der Berücksichtigung von z. B. Rechten und Lasten bedeutet einen zusätzlichen Aufwand.

Für eine Wertermittlung nach Paragraf 194 Baugesetzbuch werden verschiedene Dokumente benötigt.
Hierzu gehören eine komplett ausgefüllte Eigentümervollmacht, ein aktueller und vollständiger Grundbuchauszug, der höchstens drei Monate alt sein darf. Bei Rechten oder Lasten werden sämtliche zugehörigen Eintragungsurkunden benötigt. Gibt es ein Erbbaurecht, wird der Erbbaurechtsvertrag erforderlich. Bitte reichen Sie auch bemaßte Grundrisse, Ansichten sowie Schnitte ein, die Baugenehmigung ist ebenso wichtig.
Das Baujahr müssen wir wissen, wir benötigen eine Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1.000 mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis. Eine Anliegerbescheinigung ist erforderlich sowie die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Die Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster und die Wohn- und Nutzflächenberechnungen sind vorzulegen. Ein Energieausweis sollte zur Plausibilisierung des energetischen Zustand des Objektes vorhanden sein, spätestens bei Verkauf und Vermietung ist dieser Pflicht. Für vermieteten Objekten benötigen wir die Mietverträge und eine anonymisierte Mieterliste. Bei Wohnungseigentum senden Sie uns die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Wir helfen Ihnen gerne, diese Unterlagen zu beschaffen.

Das Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB hat in Deutschland eine besondere Stellung, da es von vielen Institutionen, Behörden und Gerichten ausschließlich anerkannt wird. Nicht immer ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB erforderlich. Ein sogenanntes Kurzgutachten ist eine Form der Gutachterlichen Stellungnahme und kann zur Orientierung für Kauf oder Verkauf, zur eigenen Vermögensübersicht und Wertaufteilung bei gütlicher Einigung verwendet werden und ist nicht geeignet für gerichtliche oder behördliche Zwecke.

Ja. ein Ortstermin ist für die Wertermittlung nach § 194 BauGB unerlässlich. Es findet eine Außen- und Innenbesichtigung statt. Es sollten möglichst sämtliche Räume besichtigt werden können. Während des Ortstermins werden nach vorheriger Einverständniserklärung Ablichtungen von den Räumlichkeiten vorgenommen, die im Gutachten in der Anlage veröffentlicht werden und so den Zustand des Objektes dokumentieren.

Sobald die Unterlagen vollständig vorliegen und nach der Ortsbegehung werden je nach Objektart vier bis sechs Wochen benötigt.

Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet Angaben zum Auftrag und zur Besichtigung und es werden wesentliche Auszüge aus dem Grundbuch veröffentlicht. Es folgt die Beschreibung der Lage und des Grundstücks und das aktuelle Marktgeschehen. Die Verkehrswertermittlung wird ausführlich und für den Laien verständlich dargestellt. Das Ergebnis wird dokumentiert und plausibilisiert. In der Schlusserklärung wird bestätigt, dass das Gutachten unparteiisch, weisungsfrei und ohne jegliches Interesse am Ergebnis erstellt wurde. Abschließend werden die Bewertungsgrundlagen, das Literatur- und Quellenverzeichnis aufgeführt und die Anlagen eingepflegt.

Eine Anliegerbescheinigung ist ein amtliches Dokument. Hier sind Angaben zum Ausbau und zur Erschließungsbeitragssituation aufgeführt. Es bestätigt, ob es sich um einen Privatweg oder um eine Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuch handelt.
Die Anliegerbescheinigung ist für die Wertermittlung erforderlich, weil die Bodenrichtrichtwerte in der Regel als erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen werden. Wenn gemäß der Anliegerbescheinigung jedoch noch Erschließungsbeiträge anfallen, sind diese in der Wertermittlung zu berücksichtigen.

Der Grundbuchauszug dient als offizielles Dokument, das die aktuellen Eigentumsverhältnisse und alle relevanten Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie wiedergibt. Da sich diese Angaben, wie etwa Eigentümerwechsel, Grundschulden oder weitere Rechte, jederzeit ändern können, ist es wichtig, dass der Auszug möglichst aktuell ist. Ein veralteter Auszug könnte daher ungenaue oder unvollständige Informationen enthalten, was zu falschen Annahmen für die Wertermittlung führen würde.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde, bestimmte bauliche oder Nutzungsvorgaben auf seinem Grundstück zuzulassen oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und verpflichten den Grundstückseigentümer zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen.
Die Baulast trägt oft zur Sicherstellung von baurechtlichen Anforderungen. Diese Verpflichtungen wirken sich auf das Grundstück aus und können auch zukünftige Eigentümer binden. Eine eingetragene Baulast kann sich auf den Wert der bebauten oder unbebauten Grundstücks auswirken.

„Im Rahmen der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Grundstücksmarkt einen Werteinfluss beimisst. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei besonderen Ertragsverhältnissen, Baumängeln und Bauschäden, baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen, Bodenverunreinigungen, Bodenschätzen sowie grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.“ § 8 ImmoWertV.

Im Baugesetzbuch § 194 ist der Verkehrswert wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) darf nur von qualifizierten und anerkannten Sachverständigen erstellt werden, die über das nötige Fachwissen und die entsprechende Qualifizierung verfügen. Diese Gutachten sind von entscheidender Bedeutung bei Immobilienkäufen, Erbangelegenheiten, Scheidungen oder Finanzierungen. Daher ist es wichtig, dass sie von unabhängigen Experten durchgeführt werden, die den festgelegten Standards entsprechen.

Ein Energieausweis ist wichtig, um die energetische Qualität eines Gebäudes transparent darzustellen. Die Einstufung des Gebäudes in die Energieeffizienzklassen (A bis H) wirkt sich auf den Wert der Immobilie aus. In Deutschland ist er bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben.

Online-Bewertungstools bieten dem Laien eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit, eine erste grobe Einschätzung des Werts einer Immobilie zu erhalten. Sie ersetzen jedoch nicht die präzise Verkehrswertermittlung durch qualifizierte Sachverständige oder Gutachter. Online-Bewertungen werden von öffentlichen Institutionen nicht anerkannt.

Im Ertragswertverfahren werden grundsätzlich die marktüblich erzielbaren Mieten berücksichtigt. Diese Mieten spiegeln wider, was für vergleichbare Immobilien in der gleichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung am Markt erzielt werden kann. Wenn die tatsächlich gezahlte Miete von den marktüblichen Mieten abweicht, wird der Unterschied als Over- oder Underrent in der Wertermittlung berücksichtigt.